¿Qué es la compra de deuda hipotecaria?
¿Qué es invertir en deuda hipotecaria?
Invertir en deuda hipotecaria consiste en comprar a descuento los préstamos hipotecarios que los bancos ya no quieren (porque el deudor dejó de pagar hace años) y que están en fase judicial avanzada.
Al comprar la deuda (cesión de crédito), se convierte en el nuevo acreedor (se subroga en la posición del banco) y continúa la ejecución hipotecaria que ya está en marcha.
En la práctica, esto significa que se queda el piso o chalet por el precio que pagó por la deuda + gastos (normalmente 40-60 % del valor real del inmueble).
Ejemplo real (noviembre 2025): Piso en Sevilla valorado en 206.000 € (tasación oficial). Precio de la deuda: 73.104 €. Costes totales (cesión + judiciales + desalojo): ≈ 17.000 €. Total invertido: ≈ 90.000 €. Se adjudica el piso libre en 3-6 meses y lo vende a 206.000 € (o más, porque la tasación es antigua).
Beneficio neto: +116.000 € → 129 % de rentabilidad en menos de un año.
Por eso es la inversión inmobiliaria más rentable que existe hoy en España (2025): -2025:
Rentabilidades reales habituales: 60 % a 130 % en 6-12 meses.
Garantía real: siempre hay un inmueble detrás (nunca pierde todo).
Los procedimientos ya están muy avanzados (305A, 300, 250): la subasta está a punto de salir o ya despachada.
Sin competencia de pujas locas como en subastas públicas: compra la deuda directamente al fondo y se la queda.
Resumiendo en una frase: Compra por 100 lo que vale 200-250, se lo adjudica en meses y vende/alquila con un margen brutal.
Es la forma más inteligente (y menos conocida) de comprar inmuebles con descuentos del 50-60 % sin pasar por Idealista, ni pagar precios inflados del mercado tradicional.
¿Por qué no lo hace el banco?
El banco YA NO PUEDE ni QUIERE quedarse con estos activos morosos. Aquí las 5 razones de peso:
**Normativa europea y Banco de España les obliga a limpiar el balance Desde 2018-2025 hay una presión brutal del BCE para que los bancos bajen la ratio de morosidad por debajo del 3-4 %. Cada NPL que mantienen en libros les obliga a provisionar entre el 50-100 % del importe → les resta capital prestable. → Vender la deuda al 30-50 % les permite liberar capital inmediatamente y cumplir con Basilea IV.
Gestionar la ejecución judicial es carísimo y lentísimo para ellos Un banco grande tiene miles de procedimientos. Cada uno le cuesta 15.000-30.000 € en abogados, procuradores, tasas, peritos, etc., y dura 3-5 años más por la saturación de juzgados. → Prefieren recuperar 73.000 € hoy que gastarse 50.000 € más durante 4 años para intentar recuperar 150.000 € mañana.
Los bancos no son inmobiliarias (y no quieren serlo) Cuando se adjudican el piso (REO), deben provisionar el 100 % del valor en balance, pagar IBI, comunidad, seguros… y luego venderlo con su propia marca. → Les sale mucho más barato venderle la deuda a un tercero y que asuma todo lo demás.
Los fondos pagan cash y se llevan el riesgo Cerberus, Lone Star, Kruk, Divarian (Caixa), AnaCap, etc. compran carteras de miles de millones. El banco recibe dinero fresco hoy y desaparece el riesgo del problema. → Usted compra uno o cinco → es invisible para el banco, pero se aprovechas del mismo descuento que los fondos grandes.
Desde 2023-2025 la presión regulatoria es aún mayor El Banco de España está obligando a los bancos a sacar TODOS los procedimientos antiguos (los de 2010-2015 que aún siguen vivos). Por eso ahora mismo (noviembre 2025) están vendiendo las mejores posiciones a precios ridículos: porque les urge más limpiar el balance que maximizar la recuperación.
Conclusión brutalmente sincera: El banco ya perdió la esperanza de recuperar el 100 %. Prefiere cobrar 73.000 € hoy y olvidarse, a seguir gastando dinero y tiempo durante años.
Usted entra donde el banco se rinde… y se lleva el margen que ellos dejan tirado.
Por eso hay operaciones con márgenes tan altos de rentabilidad en 6-12 meses. Porque el banco no puede hacer lo que usted sí puede hacer.
